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15.01.2020 10:35

Das Ziel der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage, auch Rücklage oder Instandhaltungsrückstellung genannt, soll die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen. Diese sind für unerwartete Reparaturen oder große Sanierungen. Dies ist für Altbauimmobilien und Neubauimmobilien von wichtiger Bedeutung. Die Bemessung der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach den wesentlichen Verhältnissen in der Wohnanlage.

Instandhaltungsrücklage: Wo ist dies geregelt?

Im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) steht: „Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“. Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung und in Eigentümerversammlungen festgehalten und angepasst.  Da aber jeder Eigentümer

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 den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.

Instandhaltungsrücklage: Wo ist dies geregelt?

Im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) steht: „Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung“. Ob und in welcher Höhe eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet wird, ist jedoch den Wohnungseigentümern überlassen. Dies wird dann in der Teilungs- bzw. Gemeinschaftsordnung und in Eigentümerversammlungen festgehalten und angepasst.  Da aber jeder Eigentümer den Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung hat, kann er die Rücklagen aller Eigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG gerichtlich erzwingen.

Wie hoch soll die Instandhaltungsrückstellung sein?

Welche Höhe angemessen ist, ist gesetzlich nicht geregelt und hängt von den Gegebenheiten der Eigentumsanlage und der Berechnungsweise ab. Bei der Berechnung sind Faktoren wie das Alter, den Zustand, die Größe, die Ausstattung, die Lage und die Reparaturanfälligkeit immens wichtig. Die finanzielle Situation der jeweiligen Wohnungseigentümer kann bei der Berechnung eine wichtige Rolle spielen.

Berechnung der Höhe: Die Peterssche Formel

Zwar gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, eine angemessene Höhe für die Rückstellung zu ermitteln, doch oftmals wird die Peterssche Formel verwendet:

  • Sie müssen die Kosten für die Herstellung kennen (§ 255 HGB Abs. 2).
  • Dies multiplizieren Sie mit dem Faktor 1,5. Dieser Faktor wurde mithilfe statistischer Daten entwickelt.
  • Das Ergebnis dividieren Sie anschließend durch 80 Jahre. Das bedeutet also: In 80 Jahren fällt ca. das 1,5-fache der Herstellungskosten pro m² an.

70 Prozent dieses Ergebnisses entfallen üblicherweise auf das gemeinschaftliche Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus, etc. Hier ein Rechenbeispiel mit den folgenden Eckdaten:

  • Die Herstellungskosten betragen 2 000 Euro pro Quadratmeter.
  • Die Fläche des Objektes beträgt 300 Quadratmeter.
  • Die potenziellen Instandhaltungskosten pro Jahr pro Quadratmeter belaufen sich also auf 37,5 Euro: (2 000 * 1,5)/80.
  • Die Instandhaltungsrücklage pro Jahr pro Quadratmeter Wohnfläche liegt dann bei 26,25 Euro: 37,5 * 0,7.
  • Die Instandhaltungsrücklage für die Gesamtfläche pro Jahr sollte demnach 7 875 Euro auf das gemeinschaftliche Eigentum betragen.

Eine zweite Möglichkeit der Berechnung

(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist.

(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,

2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,

3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.

Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.

(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.

(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.

(5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.

(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.

(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.

Was darf mit der Instandhaltungsrücklage gemacht werden?

Mit der Instandhaltungsrücklage dürfen Eigentümer nur Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlen. Eigentümer dürfen  das Geld nicht ausgeben, um eine einzelne Wohnung im Haus zu renovieren. Zu den Instandsetzungsmaßnahmen gehören Reparaturen von Gemeinschaftseigentum, die z.B. das Dach, den Keller  oder im Treppenhaus eintreten können. Auch ein vorhandener Fahrstuhl muss in einen gebrauchsfähigen Zustand versetzt werden. Unter den Begriff Instandhaltungsmaßnahmen versteht mann folgendes: Gemäß der allgemeinen Definition in DIN 31051  versteht man unter Instandhaltung alle Maßnahmen zumErhalt und zur Wiederherstellung des Soll-Zustands sowie zur Erfassung und Beurteilungdes Ist-Zustands eines Systems. Bezogen auf ein Gebäude, das als komplexes System von Bausubstanz (Rohbau und Ausbau) und technischen Anlagen verstanden werden kann, wird die Instandhaltung als Aufgabe definiert, den ursprünglichen baulichen Zustand und Funktionsfähigkeit des Gebäudes durch pflegende,erhaltende und präventive Maßnahmen zu erhalten.

Kann die Instandhaltungsrücklage gesenkt bzw. erhöht werden?

Wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig ist, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Rücklage bei der Eigentümerversammlung beschließen. Reicht die vorhandene Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparatur- und Sanierungsarbeiten nicht aus, kann der fehlende Betrag durch eine Sonderumlage beschlossen werden. Ob Eigentümer Reparatur- und Sanierungsarbeiten komplett aus der Instandhaltungsrücklage oder aus einer zusätzlich zu beschließenden Sonderumlage zahlen, unterliegt der freien Entscheidung der Eigentümer.

Hat  die Instandhaltungsrücklage eine angemessene Höhe überschritten, können die Wohnungseigentümer die Auflösungdes überangemessenen Betrages mehrheitlich beschließen. Es sei denn, es existiert eine entgegenstehenden Vereinbarungen.

Kleinstreparaturen innerhalb der Mietwohnungen

Der Vermieter ist nach dem Gesetz sowohl für große als auch für kleine Reparaturen im Haus bzw. in der Wohnung zuständig. Für Kleinreparaturen hat er aber nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) die Möglichkeit, im Mietvertrag eine Klausel zu vereinbaren, wonach der Mieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zahlen muss.
Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, d.h. um Kleinigkeiten.
- Die Reparatur darf höchstens 75 Euro kosten.
- Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Gemeint ist damit der tropfende Wasserhahn oder auch Schäden an Duschköpfen, Fenster-, Türverschlüssen, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen usw.. In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete.